Zwangsversteigerungsverhinderer II
eingestellt am 07.02.2013Zwangsversteigerungsverhinderer II
Wir hatten in diesem Blog bereits darüber berichtet, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Baukostenzuschüssen seltsame Blüten treibt: Dingliche Sicherheiten von Kreditgebern werden entwerten, ohne dass dies aus dem Grundbuch ersichtlich ist (vgl. den Beitrag „Zwangsversteigerungsverhinderer“ vom 02.08.2012 in diesem Blog).
Das Landgericht Augsburg hat nun für einen Teilaspekt der Problematik in einer bemerkenswerten Entscheidung Klartext gesprochen:
I.
Eigentümer und Mieter einer Immobilie behaupteten im Zwangsversteigerungsverfahren, dass für den auf dem Grundstück befindlichen Bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnungen Beträge von mehreren 100.000,00 € geleistet worden seien und meldeten Baukostenzuschüsse gemäß § 57 ZVG an. Mit den Rechtsvorgängern der Mieter, den sog. „Aufbaumietern“ sei in einem Mietvertrag vereinbart worden, dass diese und ihre Rechtsnachfolger die Zuschüsse abwohnen dürften.
Die Mietverträge seien in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit den Zahlungen der Zuschüsse mündlich geschlossen worden. Zu einer schriftlichen Fixierung bzw. Bestätigung der Mietverträge sei es erst 10 Jahre später – in zeitlichem Zusammenhang mit dem wirtschaftlichen Zusammenbruch der Eigentümer der Immobilie – gekommen. In den Mietverträgen war vorgesehen, dass nach dem Tod der Aufbaumieter die heutigen Mieter - Enkel der Aufbaumieter und Kinder der Eigentümer – die gesamten durch die Aufbaumieter nicht abgewohnten Beträge der Zuschüsse abwohnen dürften.
Die schriftlichen Mietverträge seien dementsprechend auch von den Enkeln, die im Zeitpunkt des mündlichen Vertragsschlusses 6 bzw. 9 Jahre alt waren, nach Eintritt der Volljährigkeit mitunterzeichnet worden.
II.
Der Darlehensgeber hat die Enkel erfolgreich auf Unterlassung der Anmeldung nach § 57 ZVG im Zwangsversteigerungsverfahren in Anspruch genommen.
Die Leistung der Aufbaumieter stellt nach Ansicht des Landgerichts Augsburg keinen abwohnbaren Baukostenzuschuss im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dar, sondern – nicht versteigerungsfeste – Mietvorauszahlungen. Das Landgericht stuft die Mietverträge als Verträge zugunsten Dritter – der Enkel – ein. Die Rechtswirkungen hätten erst mit dem Tod der „Aufbaumieter“ eintreten sollen.
Nachdem die Rechtswirkungen erst mit dem Tode der Aufbaumieter eintreten sollten, könnten die Mietverträge nach Sinn und Zweck der für Baukostenzuschüsse entwickelten Rechtsprechung nicht entsprechend behandelt werden. Der Zuschuss stelle vielmehr eine für das mit dem Tode der Aufbaumieter eintretende Nachfolgemietverhältnis erfolgende Mietvorauszahlung für den nicht verbrauchten Rest des ursprünglich geleisteten Baukostenzuschusses dar, auf den die §§ 566 b Abs. 1, 566 c BGB anwendbar seien.
Die Mietverträge unterfallen angesichts des Landgerichts der Norm des § 566 c BGB mit der Folge, dass bei Veräußerung etwaige Vorausverfügungen nicht berücksichtigungsfähig seien, mithin auch bei einer Zwangsversteigerung. § 566 c BGB sei auf die vorliegenden Mietverträge – wie auch ansonsten im Regelfall auf vereinbarte Mietvorauszahlungen – anzuwenden (vgl. Dötsch, NZM 2012, 296 ff.).
III.
In der unsäglichen Geschichte der Baukostenzuschüsse in der deutschen Rechtsprechung ist die Entscheidung des Landgerichts Augsburg möglicherweise ein Licht am Ende des Tunnels.
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Dr. Christoph Wüterich
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