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BGH stärkt Schutz des Mieters bei Eigenbedarfskündigungen

eingestellt am 22.03.2018

BGH, Urteil vom 20.03.2018 – AZ: VIII ZR 104/17 -

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom einen 20.03.2018 -Aktenzeichen VIII ZR 104/17- die Rechte von Mietern vor Eigenbedarfskündigungen bei Erwerb des Wohnraums durch Personengesellschaften gestärkt. Danach erfordert die in § 577 a Abs. 1 BGB i.V.m. Abs. 1a Satz 1 BGB vorgesehene Kündigungsbeschränkung beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts keine beabsichtigte Wohnungsumwandlung.

Das Urteil betrifft sicherlich zunächst einen Sonderfall. Aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise ist jedoch zu beobachten, dass in der Vergangenheit oftmals versucht wird, unter Angabe eines angeblich bestehenden Eigenbedarfs das Mietverhältnis zu kündigen. Hierbei sind die Fälle des vorgetäuschten sowie des unberechtigten Eigenbedarfs zu unterscheiden.

Für beide Seiten, also sowohl für die Vermieter als auch die Mieterseite beinhaltet eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhebliche Risiken.

Für den Mieter besteht das Risiko, dass er Schadensersatzansprüchen des Vermieters ausgesetzt ist, wenn die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht geräumt wird und gegebenenfalls erst über eine Räumungsklage über die Berechtigung der Kündigung entschieden wird. Stellt sich hier heraus, dass die Eigenbedarfskündigung berechtigt war, dann drohen dem Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche.

Für den Vermieter besteht das Risiko, dass im Falle einer vorgetäuschten oder unberechtigten Eigenbedarfskündigung -selbst bei Auszug des Mieters oder Aufhebungsverträgen - erhebliche Schadensersatzansprüche drohen. Solche Schadensersatzansprüche können beispielsweises sein: die Kosten, die mit dem Umzug zusammenhängen sowie Maklerkosten. Auch die Kosten der Renovierung der neuen Wohnung können hierunter fallen. Erheblich ins Gewicht fallen können auch Kosten, die durch die Anmietung einer neuen Wohnung entstehen. Als Maßstab gilt hierbei die Anmietung einer gleichwertigen Wohnung (Qualität und Ausstattung). Die Mehrkosten für die Anmietung einer gleichwertigen Wohnung können hierbei auf einen relativ langen Zeitraum bis wohl max. fünf Jahre zur Erstattung verlangt werden. Hierin liegt das größte Risiko für den Vermieter, da er in diesem Fall über diesen Zeitraum hinweg die eingenommene Miete -sofern diese höher liegt - gegebenenfalls direkt wieder an seinen alten Mieter durchreichen muss.

Selbst wenn man von einer zunächst berechtigten Eigenbedarfskündigung ausgeht, dann ist zu beachten, dass den Vermieter gegebenenfalls noch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Anbietungspflicht trifft, wenn eine Alternativwohnung zur Verfügung steht (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 04.06.2008-Aktenzeichen: VIII ZR 292/07).

Vor Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung sollten daher Vermieter die hierzu bestehenden rechtlichen Grundlagen sorgfältig prüfen lassen. Wenn Mieter eine Eigenbedarf Kündigung erhalten, dann sollten diese ebenfalls vor dem Hintergrund der damit zusammenhängenden Rechtsfragen anwaltliche Beratung einholen.

 

Stuttgart, den 22.03.2018

 

Oliver Renner

 

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

-     Lehrbeauftragter der Fachhochschule Schmalkalden

für das weiterbildende Studium zum/r „Finanzfachwirt/in (FH)“

-     Lehrbeauftragter der Hochschule Pforzheim

-     Stellvertretender Vorsitzender des Prüfungsausschusses

"Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht" der Rechtsanwaltskammer Stuttgart

-     Geldwäschebeauftragter der Rechtsanwaltskammer Stuttgart

-     Schiedsgutachter nach § 18 ARB

 

Rechtsanwälte Wüterich Breucker

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