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Pachtminderung bei coronabedinger Gaststättenschließung?

eingestellt am 11.10.2021

Pachtminderung bei coronabedingter Gaststättenschließung?

 OLG Frankfurt am Main, Urteile vom 19.09.2021 – 2 U 147/20 und 2 U 18/21 -

Pächter von Gaststätten, die wegen Corona zeitweise auf Grund behördlicher Anordnung schließen mussten, dürfen nach zwei Urteilen des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main die Miete/Pacht nicht mindern. Auch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt eine Vertragsanpassung nicht in Betracht. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen (OLG Frankfurt am Main, Urteile vom 19.09.2021 – 2 U 147/20 und 2 U 18/21).

Verwendungsrisiko beim Gaststättenbetreiber

Nach den beiden Urteilen des Oberlandesgerichts Frankfurt trägt der Gaststättenbetreiber das sogenannte Verwendungsrisiko. Der Vermieter/Verpächter schuldet demnach nur die Überlassung der Räume, nicht aber die Überlassung des Betriebes selbst. Eine Herabsetzung der Miete/Pacht sei im Einzelfall auch nicht zumutbar gewesen, da auf Seiten des Vermieters/Verpächters erhebliche Darlehensverbindlichkeiten zu berücksichtigen seien. Die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien sind hierzu zu gewichten.

Keine fristlose Kündigung

Auch eine fristlose Kündigung durch den Mieter/Pächter war nicht gerechtfertigt. Der Vermieter/Verpächter schuldet „nicht die Überlassung des Betriebs selbst, sondern nur die Überlassung der dazu notwendigen Räume.“ Die behördlichen Anordnungen richteten sich nicht gegen das Pachtobjekt selbst, sondern alleine gegen die Geschäftsausübung durch den Mieter/Pächter.

Zumutbarkeit der Vertragsfortführung?

Die Vertragsfortführung sei auch im Einzelfall nicht als unzumutbar dargelegt worden. Die hätte anhand von Umsatzeinbußen, etwaigen Einsparungen, etwaigen staatlichen Hilfen oder sonstigen relevanten Umständen dargelegt werden müssen.

Einzelfallprüfung ist erforderlich

Die Hürden, mit Erfolg als Gaststättenbetreiber coronabedingt eine Minderung der Pacht/Miete, deren Herabsetzung mittels eine Vertragsanpassung oder gar eine fristlose Kündigung zu begründen sind nach der derzeitigen Tendenz der Rechtsprechung hoch.

Es gilt aber immer den Einzelfall zu betrachten, wie eine weitere Entscheidung des Oberlandesgerichts München zeigt: „Nach Auffassung des Senates führte die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 nicht zu einem Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 BGB. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit iSv § 275 BGB vor. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrages durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu beachten. Danach besteht im vorliegenden Fall für die Beklagte kein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages.“ (OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 – 32 U 6358/20 –).

Stuttgart, den 11.10.2021

Oliver Renner

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

c/o Wüterich Breucker Rechtsanwälte Partnerschaft mbH

Charlottenstr. 22 - 24

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