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BGH entscheidet über coronabedingte Mietminderung

eingestellt am 13.01.2022

BGH entscheidet erstmals über Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

 

BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 -

Der Bundesgerichtshof hat am 12.01.2022 – XII ZR 8/21 – erstmals über die Frage entschieden, ob ein Gewerbemieter für die Zeit einer behördlich angeordneten coronabedingten Geschäftsschließung zur vollständigen Mietzahlung weiter verpflichtet ist.

Bislang liegt nur die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vor.

Die Entscheidungsgründe müssen nach deren Vorliegen noch im Einzelnen ausgewertet werden. Es kann aber bislang folgendes festgehalten werden:

 

-       Die behördlich angeordnete Schließung eines Geschäfts während der COVID-19-Pandemie stellt alleine keinen Mangel des Mietgegenstandes i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der ein Recht zur Mietminderung begründen könnte.

-       Ein Anspruch auf Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles ist jedoch zulässig. Eine zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie angeordnete Betriebsschließung stellt dabei eine Störung der Geschäftsgrundlage dar.

-       Allein dies berechtigt jedoch noch nicht eine Vertragsanpassung. Es muss unter Berücksichtigung des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sein.

-       Pauschale Betrachtungen dürfen hierbei nicht angestellt werden. Eine pauschale Risikoverteilung von 50% zu 50% kommt nicht in Betracht.

-       Es sind im Einzelfall zunächst die Nachteile des Mieters durch die Geschäftsschließung und deren Dauer zu berücksichtigen. Der konkrete Umsatzrückgang bezogen auf das konkrete Objekt ist hierbei maßgeblich. Zudem ist zu berücksichtigen, welche Maßnahmen ergriffen wurden oder hätten ergriffen werden können, um drohende Verluste zu vermindern. Auch staatliche Leistungen oder eine ggf. einstandspflichtige Betriebsversicherung sind zu beachten. Eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz muss nicht vorliegen.

-       Aber auch im Rahmen der gebotenen Abwägung sind die Interessen des Mieters in den Blick zu nehmen. Welche hier konkret zu berücksichtigen sind (bspw. Darlehensverbindlichkeiten bei Fremdfinanzierung der Immobilie; Nutzung der Mieteinnahmen als Altersvorsorge; Verpachtung an Betriebsnachfolger zur Altersvorsorge) hat der Bundesgerichtshof in der Pressemitteilung nicht ausgeführt.

Eines ist aber bislang schon klar. Pauschale Betrachtungen können/dürfen nicht angestellt werden. Es gilt aber immer den Einzelfall zu betrachten.

 

Rechtsanwalt Oliver Renner berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter von Gewerbeimmobilien.

 

Gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung.

 

Stuttgart, den 13.01.2022

 

Oliver Renner

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

 

c/o Wüterich Breucker Rechtsanwälte Partnerschaft mbH

Charlottenstr. 22 - 24

70182 Stuttgart

Telefon: 0711/23992-0

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