Immobilienkauf

eingestellt am 16.04.2018

Schadensersatz bei geplatztem Notartermin für Aufwendungen nur im Ausnahmefall

BGH, Urteil vom 13.10.2017 – Aktenzeichen: V ZR 11/17 -

 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.10.2017 – AZ.: V ZR 11/17 – die Haftung eines potentiellen Verkäufers einer Eigentumswohnung bei einem geplatzten Notartermin nur in Ausnahmefällen bejaht.

 

Der Fall:

Die Beklagte, eine Großinvestorin in der Immobilienbranche, beabsichtigte, mehrere in Frankfurt am Main belegene Eigentumswohnungen an Privatkunden zu veräußern. Hierzu bediente eines Vertriebs. Der Kläger – ein Kaufinteressent - trat über eine Internetplattform mit dem Vertrieb in Kontakt und teilte diesem nach einer Besichtigung im August 2013 mit, dass er eine Dachgeschosswohnung mit Pkw-Abstellplatz zum inserierten Preis von 376.700 € kaufen wolle. Anfang September 2013 wurde dem dann ein erster Kaufvertragsentwurf übersandt. Am 23. September 2013 informierte der Kläger den Vertrieb, am Wochenende den Kreditvertrag erhalten zu haben und diesen bis zum 1. Oktober 2013 seinem Finanzierungspartner vorlegen zu müssen. Er bat deshalb um Mitteilung, welche weiteren Aspekte einer Abwicklung des Kaufvertrages entgegenstünden. Er erhielt am 26. September 2013 die Antwort, dass außer der Eintragung der Beklagten in das Grundbuch und der Fertigstellungsanzeige für Renovierungsmaßnahmen aus seiner Sicht keine Hindernisse bestünden. Am selben Tag wurde dem Kläger einen weiteren Kaufvertragsentwurf sowie die Teilungserklärung übermittelt. Am 27. September 2013 stellte der Kläger bei seinem Finanzierungspartner einen Antrag auf Gewährung eines Darlehens über 300.000 €. Die Annahmefrist des Darlehensgebers lief bis zum 1. Oktober 2013; der Darlehensvertrag enthielt eine Information zum Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrages. Am 30. September 2013 erhielt der Kläger die Mitteilung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden. Am 14. Oktober 2013 informierte der Vertrieb den Kläger darüber, dass der Notartermin am 30. Oktober 2013 stattfinde. Am 22. Oktober 2013 teilte der Vertrieb dem Kläger telefonisch mit, die Beklagte werde die Wohnung nur noch zu einem höheren Preis verkaufen; der neue Kaufpreis sollte 472.400 € betragen. Mit dieser Erhöhung war der Kläger nicht einverstanden und nahm von einem Vertragsschluss Abstand. Die Beklagte veräußerte die Wohnung zu dem höheren Preis an einen anderen Erwerber.

 

Die Klage

Mit der Klage verlangt der Kläger im Wesentlichen Erstattung der Kosten von rund 9.000 €, die ihm infolge der Rückabwicklung des Finanzierungsvertrages entstanden sind. Das Landgericht Stuttgart hat die Klage abgewiesen. Die Berufung beim Oberlandesgericht ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgte der Kläger seinen Zahlungsantrag weiter.

 

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Der Kläger erhält daher keinen Schadensersatz.

Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheide deshalb aus. Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

 

Der Bundesgerichtshof setzt konsequent die dem Bürgerlichen Gesetzbuch innewohnende Privatautonomie um. Solange ein Vertrag nicht geschlossen ist besteht nur beschränktes Vertrauen hierauf. darf man auf nichts vertrauen. Jede Partei darf daher von dem bloß in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung eines Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt.

Bei einem Wohnungs-/Hauskauf sind hier aber die Hürden hoch, da ein wirksamer Vertragsschluss die notarielle Beurkundung voraussetzt. Platzt daher der Notartermin ist man grundsätzlich nicht geschützt. Nur in Ausnahmefällen – regelmäßig nur bei vorsätzlichen Treuepflichtverletzung – kann man ggf. Schadensersatz für getroffene Aufwendungen verlangen. Eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren. Dies muss aber auch bewiesen werden.

Fazit

Man sollte daher in einem solchen Fall noch vor dem Notartermin sich ein Vorkaufsrecht eintragen lassen oder eine Reservierungsvereinbarung schließen. Die letztere bedarf aber nach Auffassung des Oberlandesgerichts Dresden der notariellen Form, wenn sie eine einem Vorkaufsrecht gleichkommende verbindliche Verpflichtung der Verkäuferin zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrages enthalten soll. Ein Reservierungsentgelt in Höhe von mehr als 10% bis 15% des üblichen Maklerlohns bedarf hierbei auch bei Vereinbarungen zwischen gewerblichen Immobilienhändlern ohne Beteiligung eines Maklers der notariellen Form. Es kommt in Betracht, bei derartigen Vereinbarungen zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten statt an die Höhe des üblichen Maklerlohns an einen Grenzwert von 1% des in Aussicht genommenen Kaufpreises anzuknüpfen, so das OLG Dresden in seinem Beschluss vom 23. August 2016 – AZ.: 8 U 964/16 -.

 

Stuttgart, den 13.04.2018

 

Oliver Renner

 

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

-     Lehrbeauftragter der Fachhochschule Schmalkalden

für das weiterbildende Studium zum/r „Finanzfachwirt/in (FH)“

-     Lehrbeauftragter der Hochschule Pforzheim

-     Stellvertretender Vorsitzender des Prüfungsausschusses

"Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht" der Rechtsanwaltskammer Stuttgart

-     Geldwäschebeauftragter der Rechtsanwaltskammer Stuttgart

-     Schiedsgutachter nach § 18 ARB

 

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