Sicherheitenwechsel/-tausch bei der Immobilenfinanzierung
eingestellt am 12.08.2022Sicherheitenwechsel/-tausch bei der Immobilienfinanzierung
Ihr Immobiliendarlehen läuft noch mit langer Zinsbindung und das finanzierte Objekt soll anstelle eines neuen verkauft werden. Hierfür soll die bestehende Finanzierung mit einbezogen werden.
Sie beabsichtigen ein neues Objekt zu erwerben, die Finanzierung steht, also der Darlehensvertrag ist geschlossen, es kommt aber nicht zum Erwerb der Immobilie. Der Verkäufer verkauft anderweitig an einen Dritten. Es soll nun ein neues Objekts gekauft und mit dem bestehenden Darlehen finanziert werden.
In beiden Sachverhaltskonstellationen besteht in der Regel das Problem, dass zur Absicherung des geschlossenen Immobiliendarlehens die zur Sicherheit bestellte oder zu bestellende Grundschuld erlischt oder gar nicht bestellt werden kann.
Für die Finanzierung der neuen Immobilie muss daher die Sicherheit durch Bestellung einer Grundschuld am neuen Objekt gewechselt/getauscht werden.
In der Regel besteht kein vertraglicher Anspruch gegenn die Bank auf Sicherheitenwechsel/-tausch.
Der Bundesgerichtshof musste sich – soweit ersichtlich – nur in wenigen Fällen mit dieser Frage befassen. Nach dem Bundesgerichtshof hat eine Bank einem bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten bei sonst unverändert fortbestehendem zuzustimmen, wenn der Sicherheitenaustausch dem Kreditinstitut mangels eines schutzwürdigen Eigeninteresses zuzumuten ist. Dies ist der Fall, wenn eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und das Kreditinstitut auch nicht befürchten muss, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden (BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 – XI ZR 398/02 –).
Ob diese o.g. Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, muss geprüft werden.
Rechtsanwalt Oliver Renner – Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht – hat schon mehrfach Bankkunden in solchen Konstellationen vertreten und konstruktiv gemeinsam mit den Mandanten Lösungen mit der Bank gefunden.
Gerne können Sie sich an Ihn telefonisch oder per Email an ihn wenden:
O.Renner@wueterich-breucker.de
Stuttgart, den 12.08.2022
Oliver Renner
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
c/o Wüterich Breucker Rechtsanwälte Partnerschaft mbH
Charlottenstr. 22 - 24
70182 Stuttgart
Telefon: 0711/23992-0
Telefax: 0711/23992-29
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